Dinanzi allo svilupparsi di interventi edilizi assistiti dai bonus fiscali disposti con il decreto rilancio (cd. bonus 110%) emergono vari dubbi relativi allo stato preesistente dell’edificio su cui intervenire e sui possibili ostacoli all’accesso al beneficio. Preme primariamente affrontare il problema delle unità accatastate nel gruppo F, ossia quelle categorie catastali fittizie nelle quali sono inseriti immobili che versano in un particolare stato di manutenzione o di completamento.
Il gruppo F delle categorie catastali comprende vari tipi di entità urbane caratterizzate dal connotato comune della non fruibilità. Ad esempio rientrano in questo gruppo gli edifici in stato di abbandono sprovvisti di agibilità ed i cantieri non terminati, privi cioè di concessioni attive. Le 7 categorie catastali di cui è composto il gruppo descrivono a loro volta le caratteristiche più specifiche del manufatto. Troviamo in questo gruppo la categoria F/2: unità collabenti. Si tratta di strutture inutilizzabili e degradate (ruderi), prive di agibilità e conseguentemente di rendita catastale. Sono quegli edifici fatiscenti che non possono essere utilizzati direttamente senza profondi interventi strutturali. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all’accesso agli incentivi mediante risposta n.326 del 9 settembre 2020, ribadendo che, nell’osservanza di quanto previsto per eco-bonus e sisma-bonus e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta, è possibile fruire del superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2.
Nello specifico, sono ammessi all’ecobonus solo quegli edifici collabenti nei quali sia presente, anche se non funzionante, un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Sempre nel gruppo F possiamo individuare due categorie caratterizzate dall’incompletezza del manufatto: F/3: unità in corso di costruzione. Sono edifici con ancora completati. F/4: unità in corso di definizione. Sono in parte assimilabili alla categoria precedente con la differenza che rientrano in F/4 gli immobili privi di destinazione d’uso e consistenza. Più nel dettaglio la categoria F/3 (unità in corso di costruzione) classifica un’unità immobiliare i cui lavori di costruzione non risultano ancora ultimati. Essendo una categoria fittizia, rientrano in F/3 quelle opere in corso di costruzione e per le quali l’accatastamento è facoltativo.
In genere lo si richiede per una cessione di un edificio (o di una parte) al grezzo. Ad esempio possiamo accatastare in F/3 il solo piano interrato o una platea, prima della costruzione della parte fuori terra del fabbricato. La categoria catastale F/4 invece identifica i fabbricati completati, ma non ancora funzionalmente definiti. Un esempio potrebbe riferirsi ad un immobile per uffici i cui lavori risultano ultimati, ma non ancora suddiviso in vani ed unità precise (come nel caso di molte operazioni immobiliari destinate alla vendita). Di queste ultime categorie catastali di immobili vi è il dubbio se spettino o meno gli incentivi fiscali per interventi eseguiti su di essi. Entrando così in tema Superbonus, i fabbricati rientranti nelle categorie F/3 ed F/4 si presterebbero, in linea di principio, ad essere demoliti e ricostruiti, trattandosi di strutture esistenti, sebbene solo in parte realizzate. Trattandosi di opere edilizie in corso di costruzione, l’applicazione degli incentivi in vigore per riqualificazione energetica o miglioramento antisismico, attualmente portati al 110% dal Decreto Rilancio – D.L. n.34/2020, comporterebbe vantaggi economici particolarmente elevati.
La decisione della Corte di Cassazione del 15/05/2019 (Ordinanza n. 13043/2019) afferma tuttavia che non possono essere detratte le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico se tali lavori sono stati effettuati sul fabbricato ancora in costruzione, risultando, dunque, come lavori di completamento e non di ristrutturazione. Il concetto di “ristrutturazione edilizia” è riferito al recupero di costruzioni esistenti e non in fase di realizzazione alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali. Essa definisce gli interventi diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e può includere anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Nel caso della citata pronuncia della Cassazione, alla richiesta della detrazione da parte del proprietario dell’immobile non era possibile produrre elementi di prova dell’ultimazione dei lavori, tra cui la certificazione catastale finale, decretando l’applicabilità alle sole costruzioni esistenti alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali. Va da sé che gli interventi edilizi agevolati devono avere sempre carattere conservativo del patrimonio immobiliare esistente. Secondo questo principio, il completamento di una costruzione avviata ma non terminata non può essere equiparato in alcun modo alla demolizione e ricostruzione di un rudere esistente. Quest’ultimo è un edificio che in passato possedeva una propria destinazione d’uso funzionale allo scopo per cui era stato realizzato e che ne ha perduto la finalità nel corso del tempo. Il recupero di un rudere mediante demolizione e ricostruzione può dunque essere incentivato (pur con i dovuti distinguo previsti dalle norme), mentre sono escluse dai benefici fiscali le opere parzialmente realizzate, a prescindere se completate con la semplice ripresa dei lavori o mediante sostituzione edilizia di quanto già realizzato.
In attesa di novità e nuove pronunce sul punto è da escludere l’accesso agli incentivi fiscali per le categorie F/3 (in corso di costruzione), mentre ciò sembra possibile se il fabbricato è accatastato in F/4, in quanto la cubatura risulta compiutamente definita e l’organismo edilizio è sostanzialmente definito nella sua consistenza volumetrica. Proprio di recente l’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 174/2021 si è espressa sul punto ed ha fornito ulteriori chiarimenti che confermano il principio sopra esposto. L’interpello ha riguardato in particolare la presenza di unità in corso di costruzione, ossia “al grezzo”, ricadenti nella categoria catastale F3, poste all’interno di un fabbricato residenziale le cui altre unità sono completate e possono accedere al Superbonus.
Le Entrate in sintesi sottolineano che, benché le unità F3 non possano beneficiare della detrazione al 110%, le altre unità residenziali presenti nello stabile possono certamente accedervi. Nella questione posta all’attenzione dell’Agenzia il condominio istante ha deliberato di avvalersi del superbonus previsto dal Decreto rilancio per l’esecuzione di interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio. L’edificio su cui effettuare gli interventi è costituito da 5 piani fuori terra e composto da 18 appartamenti e 3 magazzini. Tra gli appartamenti, 5 risultano “al grezzo” ed accatastati nella categoria F/3. E’ interessante rilevare come l’istante abbia decritto lo stato di completamento dei lavori rappresentando che tutti gli appartamenti facciano strutturalmente parte del complesso e che quelli censiti catastalmente nella categoria F/3: ai piani 3° e 1°, sono provvisti sia di tamponature sia esterne che interne nonché di intonaci esterni; al piano 4° gli intonaci interni sono solo sbruffati e le unità sono prive di impianti, finestre, infissi interni e pavimentazioni. I proprietari di detti appartamenti non finiti non prevedono una data di ultimazione dei lavori per mancanza di risorse economiche ma ritengono che ad ultimazione dei lavori le unità al momento incompiute saranno da classificare nelle categorie catastali A/2 od A/3. Va rilevato come questo sia un caso ricorrente nel panorama edilizio italiano soprattutto nel caso di edifici costruiti in proprio da nuclei familiari proprietari dell’area edificabile.
L’Istante nell’atto di interpello chiedeva così di conoscere: se l’esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il cd. Superbonus; se le medesime unità F/3 partecipano o meno alla formazione dell’importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste; nell’ipotesi di accesso al regime del cd. Superbonus, se possono essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati di cui all’articolo 14 del D.L. n. 63 del 2013. In relazione al caso in esame l’Agenzia rispondeva che ai fini della fruizione dei benefici del Superbonus, condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici già “esistenti”, di natura residenziale, dotati di impianto di climatizzazione invernale. Nello specifico: le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 “unità in corso di costruzione”, non sono definibili quali unità “esistenti” di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione. In particolare, in relazione all’attribuzione della categoria castale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l’Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie; in tali categorie fittizie vengono inserite su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita gli immobili in attesa della definitiva destinazione. Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione o comunque di completamento. La presenza delle unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio istante di accedere al superbonus considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale. Ne consegue che le cinque unità immobiliari del condominio accatastate in categoria F/3, “Fabbricati in corso di costruzione”, non possano concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni, né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento. Inoltre nel computo della superficie radiante lorda (ai fini della corretta individuazione degli interventi di isolamento termico da effettuare) vanno dedotte le unità rimaste incompiute.
A cura dell’Avv. Dario Gucci
