Superbonus e balconi, come comportarsi? Come ormai è noto il Decreto rilancio n. 34 del 2020, convertito dalla legge 77 2020, all’art. 119 prevede una serie di interventi edilizi fiscalmente agevolati dalla complessa disciplina denominata superbonus 110%. Tra questi al comma 1 lettera a) sono inclusi tutti gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Cappotto termico vs superficie dei balconi: le specifiche del Superbonus
Precisa la norma che gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa anche in presenza di un eventuale locale sottotetto. In buona sostanza la norma favorisce una totale protezione di tutte le superfici disperdenti dell’edificio. La bontà di tale intervento si è però più volte scontrata con i diritti dei singoli condomini di non vedersi ridotta la superficie del balcone a seguito di installazione del cappotto termico esterno.
Il caso nella giurisprudenza: superbonus e balconi
Interessante è la reazione della giurisprudenza di merito di fronte al contrasto di interessi tra il diritto alla tutela della proprietà dei singoli proprietari di balcone e l’interesse collettivo di tutti i proprietari dello stabile. Con due decisioni di primo grado tra loro apparentemente contrastanti si cerca di fare luce sulla questione. Tribunale di Roma Sentenza n. 17997 del 12 dicembre 2020. Come ormai spesso avviene l’assemblea dei condomini aveva stabilito la realizzazione di una serie di interventi di miglioramento dello stabile condominiale e tra questi l’installazione del cappotto termico. Due condomini dissenzienti avevano adito il Tribunale lamentando la riduzione della superficie utile del piano di calpestio dei balconi di loro proprietà, riscontrata solo successivamente all’effettiva installazione del cappotto.
La competenza dell’assemblea dei condomini
Sottolineava il Tribunale che l’intervento era stato deliberato dall’assemblea condominiale senza commissionare, come invece è oggi prassi, uno studio di fattibilità del medesimo dal quale sarebbero potute emergere queste problematiche. Il principio di diritto prevede che l’assemblea dei condomini si occupa solo della gestione dei beni e dei servizi comuni in un’ottica manutentiva preservandone l’integrità e la fruibilità. Le attribuzioni dell’assemblea sono perciò limitate agli interventi di manutenzione, anche in senso lato, delle parti comuni secondo l’art. 1117 c.c.
L’interesse specifico prevale su quello collettivo
Ne consegue che in qualunque tematica affrontata, e tra questi le delibere di lavori assistiti da superbonus 110%, i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini. Anche se si sta decidendo di lavorazioni su beni comuni che coinvolgano di riflesso parti esclusive del singolo condomino, a meno che tale invasione di proprietà sia stata specificamente accettata dal singolo partecipante al condominio. L’accettazione del singolo può avvenire, ad esempio, con il voto favorevole in assemblea ed a condizione che la platea dei partecipanti sia stata puntualmente informata delle conseguenze dell’intervento.
In qualche caso il regolamento condominiale potrebbe prevedere specifiche limitazioni al diritto di proprietà (obbligo di gestione comune dei balconi privati e dell’estetica dell’edificio, obbligo di consentire l’uso della proprietà individuale in caso di lavori condominiali) in quanto l’autonomia negoziale è libera nel convenire delle regolamentazioni quadro che – nell’interesse comune – pongano limitazioni ai diritti dei condomini. Ciò però può avvenire solo con un regolamento di condominio cd. “contrattuale” cioè approvato dall’unanimità dei proprietari, di solito in sede di stipula degli atti di acquisto degli appartamenti […].
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