Un luogo di rara bellezza, i cui scenari mozzafiato sanno incidersi nell’anima, e al tempo stesso una terra che trema e che piange ancora i suoi morti del disastroso terremoto del 1980. Campania: regione di colori e suggestioni indimenticabili, ma anche di contrasti stridenti, in cui si sgomita per trovare una casa e si urla contro gli abusivi. La crisi dovuta alla pandemia, le modificazioni sociali e i rapidi cambiamenti di natura economica che stanno interessando il comparto abitativo negli ultimi mesi, rendono oggi più che mai necessario un approfondimento delle politiche del settore. In questo momento il mercato immobiliare italiano è caratterizzato dalla scarsità di alloggi in affitto e l’edilizia pubblica sociale appare sottodimensionata e scoraggiata da una fiscalità non adeguata. Abbiamo intervistato il Presidente della Campania Vincenzo De Luca per capire come la Regione si dispone verso i mutamenti e i nuovi bisogni che stanno emergendo e che richiedono risposte urgenti.
L’emergenza sanitaria da Covid-19 che si protrae da più di un anno sta mettendo in ginocchio diversi settori dell’economia e sta aggravando la situazione dei nuclei familiari più deboli: non solo sono moltissime le famiglie che non sono in grado di comprare una casa, ma anche quelle che non riescono a pagare l’affitto con i canoni del libero mercato. Gli ultimi dati ci dicono che il 49% delle famiglie in locazione è in difficolta a pagare il canone. Cosa può fare la Regione Campania?
Prima di tutto, bisogna dire che dal 1998 (legge 431) esiste un fondo statale per il sostegno all’affitto, finanziato annualmente, che, però, nel corso degli anni è andato sempre più riducendosi, fino a scomparire del tutto nel 2016, mentre veniva creato un altro fondo, destinato agli inquilini morosi incolpevoli, sottoposti a decreto di sfratto. Purtroppo, nonostante le lodevoli intenzioni, il fondo per i morosi incolpevoli si è rivelato quasi del tutto inutilizzabile, perché il contributo interviene troppo tardi, quando ormai il rapporto tra proprietario ed inquilino è del tutto compromesso, e quindi non ha inciso positivamente sul problema. Per questo motivo, le Regioni hanno chiesto ed ottenuto il rifinanziamento del fondo della Legge 431 nel 2019 ed anche la possibilità di far confluire le risorse non utilizzate per la morosità nello stesso plafond. Tutto ciò, insieme ad un ulteriore sforzo regionale, ha permesso alla Campania, nel corso del 2020, in piena emergenza Covid, di mettere in campo diverse misure per il diritto alla casa, destinate sia al pagamento dell’affitto, che ai mutui per l’acquisto della prima casa. In particolare, sono stati attivati due bandi per il sostegno alla locazione: il primo prevedeva un contributo massimo di 2.000€ per famiglie con ISEE (indice della situazione economica equivalente) fino a 13.500€, gestito direttamente dalla Regione con procedura on-line, mentre il secondo, destinato più specificamente a coloro che avevano subìto un drastico calo del reddito nei mesi del lockdown, è stato affidato ai Comuni, con procedura rapida, basata su autodichiarazioni, per un contributo di 750 € a famiglia a fronte di tre mensilità di canone (marzo – maggio 2020). Sul primo bando sono state presentate oltre 65.000 domande per un fabbisogno complessivo pari a quasi 100 milioni di euro, e sul secondo si sono registrate, nell’arco di una decina di giorni, più di 40.000 domande, a fronte delle quali risultano erogati 21.181.000,00 euro. Questi numeri evidenziano una crescita esponenziale delle richieste di contribuzione ed il fabbisogno evidenziato è stato di molto superiore a quanto le Amministrazioni sono state in grado di erogare. Quello che pare delinearsi è un generale aumento del fabbisogno, ma ciò pare più motivato da una maggiore sofferenza diffusa più che da cali drastici del reddito, e questo andrebbe molto attentamente considerato per l’attribuzione delle prossime risorse. Chi ha un ISEE di 7000 € e con un calo del 10% ha difficoltà maggiori di chi ha un ISEE di 29mila con calo del 20%.
La crisi abitativa deve essere sanata dallo Stato? Quanto Sismabonus e 110% possono aiutare questa situazione?
E’ urgente intervenire sulla disciplina dei fondi statali che ho citato, per poter intercettare con maggiore efficacia il fabbisogno che si va delineando, ed anche per scongiurare l’aumento degli sfratti per morosità. A tal fine sono già in corso interlocuzioni tecniche con il Ministero delle Infrastrutture e della mobilità sostenibili e con il Ministero delle Politiche Sociali, per prevedere nuove regole, ad esempio sostituendo l’ISEE ordinario con l’ISEE corrente, che consente di fotografare la reale situazione del nucleo, senza ricorrere alle fantasiose autocertificazioni sul “calo” e sulla “liquidità”, che rendono un cattivo servizio ai Comuni che le devono gestire. Si ritiene assolutamente necessario che il Governo finanzi sia il fondo 431, sia il fondo morosità incolpevole, in maniera importante (molto importante) e con continuità, nell’ordine di almeno 800M€ all’anno, da poter gestire unitariamente o in modo coordinato, anche perché questo permetterebbe di approcciare il problema da un punto di vista almeno parzialmente più strutturale, e potrebbe essere associato a meccanismi di ricontrattazione dei canoni ad esempio o ad altre misure di sostegno alle politiche abitative. In merito agli sfratti, si potrebbe riservare un’aliquota del fondo FSA annualmente disponibile per ciascuna Regione, (ad esempio in rapporto al numero di sfratti certificato) per la concessione di un contributo che agevoli la stipula di un nuovo contratto di locazione, per le famiglie destinatarie di provvedimenti di sfratto, che si trovino in particolari situazioni di disagio ovvero di priorità sociale certificate dalle Amministrazioni Comunali. Il fondo accantonato può essere gestito da ciascuna regione con modalità a sportello, aperto alle richieste dei Comuni in relazione ai casi concreti e specifici accertati dai comuni stessi. Il sostegno all’affitto o i contributi sui mutui, però, sono misure che non hanno effetto calmierante sul mercato, tutt’altro, quindi è necessario che lo Stato intervenga con una politica di incentivi per aumentare l’offerta di abitazioni, che troppo spesso rimangono libere per mancanza di fiducia da parte dei proprietari, ma anche di controlli e sanzioni, che facciano emergere le tante, troppe, locazioni opache, i pagamenti al nero ed i contratti fasulli, che purtroppo caratterizzano il mercato delle locazioni in Italia.
Il Superbonus 110% è una occasione da sfruttare al massimo: offre la possibilità che vengano eseguiti importanti interventi sotto il profilo dell’efficientamento energetico e dell’adeguamento sismico, ma non solo. Potrebbe ottenere dei risultati positivi indiretti, come censimento degli occupanti e la regolarizzazione del patrimonio?
Gli incentivi fiscali attivati dallo Stato per la riqualificazione del patrimonio residenziale non sono solo importanti, ma essenziali per la ripresa e lo sviluppo del settore edilizio, mettendo in moto interventi che non solo non danneggiano l’ambiente perché non consumano nuovo suolo, ma concorrono in maniera determinante alla riduzione del consumo di energia e all’abbattimento delle emissioni inquinanti nelle nostre città, oltre a migliorare la sicurezza dei fabbricati, anche in chiave antisismica, in un territorio, come quello nazionale, altamente sismico. Mi auguro che la presenza di questi forti incentivi possa influire in maniera significativa anche sulla regolarizzazione del patrimonio, almeno per l’eliminazione di abusi di lieve entità, in un’ottica di convenienza per il condominio privato.
I single, le giovani coppie, gli stranieri, gli studenti sono in difficoltà per mancanza di offerta e costi estremamente elevati degli affitti, ci sono aiuti specifici?
Quelli che lei ha elencato sono i fabbisogni abitativi ai quali la Regione da tempo cerca di dare una risposta, improntando la propria disciplina in materia di edilizia pubblica e sociale, in una chiave di mixitè socio-economica e in un’ottica di diversificazione dell’offerta abitativa. La programmazione regionale (vedi le delibere n. 263 e 279/2019, n. 56-84/2021) si muove verso l’obiettivo di un Abitare Sostenibile, con soluzioni al fabbisogno abitativo prioritariamente all’interno del riuso del patrimonio edilizio esistente e incardinando la realizzazione di residenze a canone sociale e/o agevolato in progetti di risanamento e di recupero dei quartieri degradati e di aree ed edifici dismessi. Il quadro delle esigenze abitative diventa sempre più articolato proponendo nuove forme di fragilità sociali legate alla crisi del mercato del lavoro, alle separazioni, agli anziani, agli immigrati, alle famiglie soggette a procedure di sfratto per morosità, spesso incolpevole, oppure agli sgomberi di immobili non sicuri, alla necessità di favorire servizi alloggiativi agevolati agli studenti fuori sede, pertanto viene incentivata la messa in campo di diverse soluzioni alloggiative e di nuove modalità di realizzazione e gestione dei programmi di intervento, in grado di produrre un’efficace sinergia tra pubblico e privato.
Gli ex IACP vivono da troppo tempo in condizioni di forte criticità. Cosa si fa per loro?
Il ruolo dell’Agenzia Campana per l’Edilizia Residenziale – ACER nella quale sono confluiti i 5 ex IACP della regione Campania, è essenziale nelle politiche abitative regionali. Con la recente nomina del nuovo Direttore Generale, che proviene dall’ACER di Bologna, si è aggiunto un nuovo importante tassello al percorso di trasformazione degli ex IACP, in una prospettiva di modernizzazione e di efficienza, avviata con la riforma regionale. Riforma che ha riguardato anche l’intera disciplina dell’edilizia pubblica, dalla modalità di assegnazioni degli alloggi, che sarà gestita da una piattaforma regionale aperta a tutti i cittadini, alla gestione più equa dei canoni, commisurati alla tipologia e localizzazione dell’alloggio, nonché all’indice della situazione economica equivalente del nucleo assegnatario, associata a modalità più agevoli di rientro dalla morosità, con la possibilità di rateizzare il pagamento dei canoni arretrati, in misura sostenibile rispetto al reddito, ed anche di usufruire di un contributo di solidarietà, per diminuire o addirittura azzerare l’importo del debito. Tutto questo concorre a rendere maggiormente sostenibile il bilancio corrente dell’Ente. In merito agli investimenti, la Regione punta molto sull’ACER, in particolare per avviare un piano di rigenerazione del patrimonio; l’accesso agli incentivi fiscali, ed in particolare al Superbonus 110% con l’opzione dello sconto in fattura, appare oggi un’occasione irripetibile per realizzare i necessari lavori di messa in sicurezza, in uno all’efficientamento energetico del patrimonio residenziale pubblico gestito dall’ACER sia in proprietà che in convenzione con i Comuni, minimizzando la spesa a carico del pubblico. Consapevoli delle necessità ma anche delle ristrettezze economiche dell’Ente, la Regione ha messo a disposizione dell’Agenzia un fondo di 2 milioni di euro, per anticipare le spese di progettazione e poter candidare il maggior numero di interventi di eco e sisma bonus, ottimizzando l’utilizzo di tali agevolazioni sulla più ampia parte del patrimonio ACER, nonché sul patrimonio comunale affidato in gestione all’ACER.
Sanatoria per gli occupanti abusivi: proroga al 30 Giugno 2021. Tutti gli utenti che occupano senza titolo di alloggi di ERP, in possesso dei requisiti previsti dal nuovo Regolamento Regionale, potranno presentare domanda di sanatoria all’ Ente Gestore (ACER, Comune). Pensa che in questo modo risolveremo il problema?
La riforma approvata con il Regolamento 11/2019 ha introdotto una nuova disciplina, come ho detto poc’anzi, pertanto, al fine di avviare un nuovo ciclo, ci si è posti il problema di azzerare e ricondurre nella legalità tutte quelle situazioni di occupazioni improprie, molto spesso derivanti da titoli scaduti o situazioni familiari particolari, con l’esclusione assoluta delle occupazioni perpetrate a danno dei legittimi assegnatari. Non so se si risolverà del tutto il problema, non credo, ma almeno avremo sottratto una buona fetta di cittadini dall’illegalità, che in certi contesti, confina troppo spesso con la criminalità.
In merito alle disposizioni per il recupero, la valorizzazione e la rivitalizzazione delle aree interne e dei borghi caratteristici della Campania, cosa si è fatto e cosa si pensa di fare in un prossimo futuro? Ci sono incentivi per i borghi?
La Campania presenta situazioni di forte divario insediativo e socioeconomico, espresso soprattutto nella contrapposizione tra il territorio costiero e di pianura, più denso di popolazione, attività e infrastrutture, e le zone interne, caratterizzate in prevalenza da condizione di forte marginalità. E’ doveroso promuovere forme di riequilibrio territoriale a scala regionale, basate su rinnovate condizioni di attrattività e accessibilità dei territori marginali, oggi segnati da fenomeni di sottoutilizzo, anche in relazione al patrimonio di edilizia residenziale pubblica esistente. Il compito che è di fronte a noi, oggi, è di rigenerare l’esistente, ed in questa sfida può giocare un ruolo importante la valorizzazione di territori marginali, in particolare di quelli situati nelle aree interne della Campania, ricchi di potenzialità e risorse tra le quali molti complessi di edilizia residenziale e altri beni pubblici (talvolta interi “borghi” storici). Per innescare questo processo è opportuno partire dai siti dove già la SNAI Strategia Nazionale Aree Interne è in fase avanzata di implementazione (come nell’Alta Irpinia) e migliore risulta la potenziale connessione con i territori metropolitani, per poi, progressivamente ampliare il bacino di aree interne da riattivare e ripopolare. In quest’ottica, ad esempio è stato pensato e progettato il Programma Integrato per la Qualità dell’Abitare, che la Regione ha presentato al Ministero delle infrastrutture per ottenerne il finanziamento. Si tratta di un progetto pilota per il ripopolamento e la resilienza delle aree del comprensorio dell’Alta Irpinia e coinvolge due comuni della Provincia di Avellino e un comune della provincia di Salerno al di sotto di 5.000 abitanti. È finalizzato alla riqualificazione energetica e sismica degli edifici residenziali pubblici dell’ACER, alla integrazione dei servizi, alla realizzazione di innovativi edifici residenziali sociali e alla costituzione di una Energy Community. L’intento è la rivalutazione del patrimonio immobiliare dismesso e abbandonato di proprietà pubblica, il Borgo di Carbonara ad Aquilonia, completamente abbandonato dopo il terremoto del 1930 (per la quasi totalità di proprietà pubblica), attivando nuove dinamiche abitative e occupazionali, che, partendo dall’assunto che la qualità dei nuovi servizi, la loro diversificazione, il miglioramento della qualità abitativa, unitamente alla qualità della vita già percepita positivamente da più parti nelle aree interne, possa costituire un solido collante da opporre all’emorragia demografica e diventare elemento di attrazione per nuove dinamiche abitative. Sarà inoltre necessario consolidare fortemente la connessione tra i vari comuni coinvolti dal progetto attraverso il recupero delle strade interpoderali, della comunicazione intercomunale, ma anche con l’utilizzo di sistemi di vettori elettrici riforniti da energia eolica che con percorsi anulari brevi (15 minuti a ciclo) possano connettere i comuni con una “metropolitana rurale”.
Ci sono dei gruppi strutturati con imprese di ingegneria e general contractor che si stanno proponendo per valorizzare i borghi: come valuta le sinergie pubblico-privato?
L’apporto dei privati è generalmente un fattore positivo, perché dà concretezza e prospettive di sviluppo ai progetti. In particolare nelle situazioni in cui è necessario rivitalizzare il tessuto insediativo e produttivo locale, non si può prescindere dall’integrazione delle idee e delle risorse, avendo, però, sempre chiaro il principio guida dell’interesse pubblico, della tutela dell’ambiente e delle comunità locali. Su questo binario si muovono i programmi integrati di valorizzazione per lo sviluppo del territorio, che, a partire dalla sperimentazione effettuata con il primo masterplan pilota dell’area Domitio-flegrea, sono oggi in via di definizione in altri contesti regionali. Il Programma integrato di valorizzazione è lo strumento di area vasta di raccordo tra le previsioni della pianificazione paesaggistica, territoriale e urbanistica e la programmazione delle risorse economiche e finanziarie in modo da consentirne la loro territorializzazione sia in termini di dotazioni pubbliche, sia di attivazione di forme di partenariato pubblico privato. Per le sue finalità il Programma integrato di valorizzazione, di natura processuale e dinamica, delinea misure di medio e lungo periodo e attiva al contempo azioni a breve termine, tali da determinare le condizioni di contesto per favorire la valorizzazione delle risorse del territorio.
Ci sono borghi fantasma, ad esempio quelli colpiti dal terremoto dell’80, che dovrebbero muoversi in questo senso?
Il progetto che ho illustrato si muove proprio in questa direzione, ed in tal senso si pone come progetto-pilota per sperimentare un modello di intervento basato su una dimensione produttiva e formativa, in una visione che, attraverso l’innovazione, metta a sistema le risorse del territorio innescando un processo circolare di valorizzazione e sviluppo. A tale scopo, il progetto propone soluzioni innovative di riuso dell’antico borgo quale distretto formativo/produttivo/energetico, in cui neo-artigiani, attraverso la “reinterpretazione” della cultura materiale locale, sviluppino sistemi di produzione contemporanei, che possano alimentare l’innovazione e l’interazione sociale ed allo stesso tempo sostenere settori di crescita economica e di rigenerazione del paesaggio. Fondamentale, in questo percorso di sviluppo sostenibile, che la comunità si riunisca, a partire dal tema dell’energia, intorno al disegno ed alla gestione delle aree e di beni comuni, che diventano parte di un progetto unitario finalizzato al benessere degli abitanti, alla qualità urbana, alla sostenibilità ambientale, alla transizione ecologica.
L’eco-rigenerazione delle città, il contrasto alla povertà energetica e al cambiamento climatico: quali sono i piani della Regione Campania?
Quelle che lei cita sono le grandi sfide che ci attendono nei prossimi anni e che la stessa Commissione Europea ha fissato come principali obiettivi dell’Agenda 2030, nel cosiddett o “ g r e e n deal”. Naturalmente sono temi che investono una pluralità di settori di intervento, ma credo che si possa tentare una sintesi a partire proprio dall’esigenza di rispondere al fabbisogno abitativo, nelle sue molteplici e innovative accezioni. La realizzazione di un significativo stock di alloggi sociali e la rigenerazione urbana di molti quartieri delle nostre città può comportare in questo senso, non solo un adeguamento del patrimonio edilizio in termini di sicurezza e prevenzione sismica, di efficientamento energetico e, in chiave di de-carbonizzazione, di elevamento prestazionale e decoro urbano, ma anche l’infrastrutturazione digitale degli edifici, nonché una riqualificazione ambientale di estese porzioni di territorio, in particolare le moderne periferie delle aree metropolitane e urbane, ma non solo, adeguando gli standard urbanistici, migliorando le dotazioni di spazi comuni e aree verdi, contrastando gli effetti negativi dei cambiamenti climatici. E’ intenzione di quest’amministrazione, inoltre, completare l’iter di approvazione della nuova legge urbanistica regionale, avviato nella scorsa legislatura, che porterà alla definizione di una nuova disciplina decisamente improntata all’obiettivo della riduzione del consumo di suolo e alla promozione della rigenerazione urbana e territoriale, al contrasto dei fenomeni legati al cambiamento climatico, alla sostenibilità ambientale e al rafforzamento della resilienza urbana in un’ottica prioritaria di semplificazione. In ogni caso, sarà fondamentale far riferimento al Piano paesaggistico regionale che costituisce lo strumento principale di guida, indirizzo e governo delle trasformazioni urbanistiche, nonché il quadro di riferimento normativo dei piani e programmi regionali, di area vasta e comunali per lo sviluppo sostenibile del territorio regionale, cui stiamo dedicando grandi energie per la sua redazione e approvazione di concerto con il Ministero della Cultura.
A cura di Maria Pia Romano
